Недвижимость во Франции

В 2017 году Чехия всех удивила. По официальным данным Евростата, именно здесь цены на недвижимость росли быстрее всего – плюс 12,3% за год. За последние пять лет квартиры в Праге подорожали на 60-70%. О том, в какие объекты лучше вкладывать деньги и на какой доход можно рассчитывать, рассказывает Ростислав Петченко, генеральный директор и соучредитель группы компаний GARTAL.

Вариант №1. Объект на стадии строительства

Инвесторы чаще всего выбирают малометражные квартиры – однушки или студии около 30 кв. м (от €100 тыс.) и микростудии по 20-25 кв. м (от €60 тыс.). При этом если покупаешь объект на начальной стадии строительства, достаточно вложить 20% от стоимости, остаток – после сдачи дома в эксплуатацию. Как правило, стройка длится год-полтора.

Преимущества таких объектов очевидны. Во-первых, цены ниже, чем у готового жилья. Некоторые застройщики предлагают «вкусные» акции для первых покупателей – даже за €50 тыс. можно найти квартиру. Во-вторых, маленький первоначальный взнос и несколько этапов оплаты. В-третьих, возможность выбрать лучшую планировку, расположение, этаж, варианты отделки и дополнительные удобства (парковка или подвал).

И, пожалуй, самое главное – можно зарабатывать на перепродаже. Инвесторы берут объект «на котловане» и продают до сдачи в эксплуатацию, получая на этом до 100% от суммы первоначального взноса. Или можно дождаться, пока дом достроят, и сдать квартиру в аренду. Благодаря низкой цене покупки рентабельность будет выше.

Вариант №2. Готовая квартира в новостройке

Готовая квартира площадью около 30 квадратов будет стоить от €120 тыс., микростудия (20-25 кв. м) – от €90 тыс. Внести нужно всю сумму сразу, включая дополнительные расходы на оформление сделки. Если средств не хватает, можно воспользоваться ипотекой.

Главный плюс этого варианта – никаких рисков, что застройщик задержит сдачу проекта. Вы можете лично осмотреть объект и стандарты строительства, сразу же найти арендатора и начать получать прибыль.

На мой взгляд, новостройки выигрывают у вторички. Около десяти лет им не требуется ремонт, используются новейшие стандарты строительства, есть парковки, балконы, у квартир хорошие планировки (без скошенных потолков и треугольных комнат). Дома оснащены безбарьерным входом, что удобно для инвалидов и матерей с детьми, которые в старых панельных домах вынуждены затаскивать коляски по лестнице. Коммунальные платежи ниже, чем в старых домах, опять же из-за стандартов строительства. А арендные ставки, напротив, заметно выше. Безусловно, не последнюю роль играет престиж – в дальнейшем их будет проще продать.

Вариант №3. Вторичное жилье в центре города

На вторичном рынке для инвестиций лучше всего подходят небольшие квартиры в красивых исторических домах в центре города. Таких объектов очень мало, а с хорошим ремонтом – еще меньше. Стартовая цена на них – от €120 тыс. за 30-метровую квартиру.

Надо быть готовым к тому, что практически любой объект потребует дополнительных вложений – как минимум на косметический, а часто и на капитальный ремонт. Снаружи дом может быть очень красивым, а внутри – старые сети, забитые трубы, испорченная проводка. Из-за устаревших коммуникаций коммунальные платежи в старом фонде всегда выше. К тому же здания, как правило, находятся под охраной, и вам будет очень сложно получить разрешение на перепланировку, смену фасада или замену окон.

Зато туристы чаще всего останавливаются именно в центре. Для посуточной аренды – а она куда прибыльнее – они лучше всего подходят. Но даже если вы будете сдавать жилье на долгий срок, то благодаря его расположению в центральных районах Праги сможете прибавить к арендной ставке 20-30%. 

Советы инвесторам в Праге

Ростислав Петченко, управляющий партнер группы компаний GARTAL:

• Если вам не хватает средств на покупку выбранной квартиры, подумайте об ипотеке. У нас сейчас очень низкие ставки по кредитам. Даже иностранцам, которые не имеют доходов в Чехии, выдают займы под 2,99% годовых. Минимальный объем собственного капитала – 40% от цены недвижимости. Гасить этот кредит вы сможете из поступающих арендных платежей – это популярная в Чехии схема.
• Смело рассчитывайте на рентабельность от сдачи квартиры в Праге в аренду – 4-6% от цены недвижимости в год. Конечно, в каждом типе объектов есть свои нюансы. Но в среднем небольшие квартиры в столице сдаются за €450-650 в месяц, из них €2-3 на квадратный метр уходит на оплату коммунальных услуг. Посуточная сдача увеличит доход в полтора-два раза.
• Для заработка на сдаче жилья туристам покупать недвижимость в центре не обязательно. В Праге квартиры на несколько суток часто снимают и в спальных районах, особенно около аэропорта.
• Минимально необходимое обустройство новой квартиры для аренды (кухня, ванная со стиральной машиной) будет стоить вам от €2,5 тыс.; полностью, но скромно меблировать малометражку можно уже €4-5 тыс. Это увеличивает стоимость аренды на 15%. Конечно, чем лучше вы обставите жилье, тем выше будет его цена.
• Сдача недвижимости через управляющую компанию стоит в среднем 10% от цены аренды. Это экономит время и особенно удобно для людей, которые не говорят на чешском языке или живут за границей. Управляющая компания берет объект в обслуживание (поиск жильцов, заселение-выселение, пролонгация договоров), решает все проблемы с арендаторами (бытовые, технические, юридические), представляет интересы собственника перед поставщиками коммунальных услуг, контролирующими организациями. Я всегда говорю, что единственная забота человека, который сдал квартиру в управление, – это смотреть раз в месяц на свой банковский счет, больше его ничего не должно касаться.

Это статья из книги "Гид на жительство – 2018". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.